Повномасштабна війна різко зупинила український ринок житла. Будівництво масово заморожувалося, інвестори зайняли вичікувальну позицію, а угоди зривалися через ризики та невизначеність. У центральних регіонах країни ціни на нерухомість фактично завмерли, тоді як на заході України вони стрімко зросли через внутрішню міграцію, обмежену пропозицію та дефіцит якісного житла. В цих умовах держава була змушена шукати інструменти, які одночасно підтримали б громадян і не дали ринку остаточно зупинитися.
Відповіддю стала державна іпотечна програма «єОселя», яка стартувала наприкінці 2022 року. Її позиціонують як механізм доступної іпотеки навіть у воєнний час, коли класичні ринкові кредити з відсотковими ставками 18–21% є фактично недосяжними для більшості українців. Однак ключове питання залишається відкритим: чи працює «єОселя» в інтересах споживача, чи передусім на користь банків, забудовників і держави як регулятора.
Програма передбачає кредитування громадян України віком від 18 років, які мають підтверджений дохід, не володіють житлом або мають житло меншої нормативної площі, або ж втратили його через війну. Окремі соціальні групи — військові, медики, педагоги, науковці — можуть розраховувати на пільгову ставку 3% річних у перші 10 років, для інших учасників діє ставка 7%. Після десятого року кредитування ставка зростає до 6% або 10% відповідно. Максимальний строк іпотеки становить до 20 років, кредит надається виключно в гривні.
За програмою можна придбати квартиру, житловий будинок, таунхаус або майнові права на житло з чітко визначеними обмеженнями за площею. Таким чином держава намагається спрямувати програму на масовий сегмент, а не на преміальну нерухомість. Водночас саме ці обмеження часто змушують позичальників доплачувати значну частину вартості житла власними коштами, якщо об’єкт виходить за «базові» рамки.
Фінансування «єОселі» побудоване за сучасною іпотечною моделлю. Державна компанія «Укрфінжитло» залучає кошти через випуск облігацій, які викуповують держава, банки та інституційні інвестори. Отримані ресурси спрямовуються на компенсацію банкам різниці між ринковою та пільговою ставкою. Фактично вигода позичальника субсидується коштом бюджету, а отже — платників податків.
Щоб «єОселя» справді працювала на користь людини, необхідні кілька критично важливих умов. Насамперед це довгий горизонт планування. Пільгова ставка має сенс, якщо кредит береться на 15–20 років і житло купується для тривалого проживання. Другий фактор — стабільний офіційний дохід, за якого щомісячний платіж не перевищує 30–35% доходів родини. Третій — наявність фінансової подушки після внесення першого внеску та сплати всіх супутніх витрат. Четвертий — правильний вибір житла з високою ліквідністю, без переплати за «престиж» і маркетинг забудовника.
На практиці кредит за ставкою 7% виглядає значно менш привабливо, ніж на рекламних буклетах. У типовому сценарії за двадцятирічний період позичальник переплачує відсотками до 80–90% від тіла кредиту. Навіть попри пільгову ставку, загальна сума виплат суттєво перевищує початкову вартість житла. Водночас альтернативи у вигляді ринкової іпотеки для більшості українців ще гірші.
З економічної точки зору «єОселя» не є Парето-ефективною. Покращення становища однієї групи — позичальників — відбувається за рахунок іншої — платників податків. Крім того, програма стимулює попит, що в окремих регіонах вже призводить до зростання цін і зниження загальної доступності житла для тих, хто не має доступу до іпотеки.
Станом на літо 2025 року програмою скористалися понад 18 тисяч родин. Основні учасники — молоді сім’ї та військовослужбовці, середній вік позичальника становить близько 35 років. Найбільша кількість іпотек оформлена в Київській області та столиці, що підтверджує концентрацію попиту навколо економічних центрів країни.
Попри всі недоліки, «єОселя» стала важливим стабілізуючим фактором для ринку нерухомості в умовах війни. Вона не є універсальним рішенням і не підходить кожному, але для частини громадян залишається єдиною реальною можливістю отримати власне житло на прийнятних умовах. Ключове — тверезо оцінювати свої фінансові можливості та не сприймати програму як безумовну вигоду без довгострокових зобов’язань.
