Державні «Ощадбанк» та «Укрексімбанк» планують на початку вересня 2026 року виставити на продаж торговельно-офісний комплекс «Гулівер» у центрі Києва. Стартова ціна об’єкта становитиме 207 мільйонів доларів. Продаж проведуть через державну електронну систему «Prozorro.Продажі», що має забезпечити відкритість торгів і рівний доступ потенційних інвесторів.
Аукціон буде доступним для всіх учасників, які відповідатимуть установленим умовам. Точну дату проведення торгів, вимоги до покупців, порядок реєстрації та подання заявок банки мають оприлюднити одночасно з офіційним оголошенням про продаж. Потенційним інвесторам також повинні надати інформацію про технічний стан комплексу, його фінансові показники, орендні договори та інші характеристики активу.
В «Ощадбанку» назвали майбутній продаж однією з найбільших відкритих угод на українському ринку комерційної нерухомості за останні роки. У державному банку очікують, що прозорий аукціон продемонструє українським та іноземним інвесторам можливість придбання великих активів за конкурентною процедурою навіть в умовах повномасштабної війни.
«Гулівер» є одним із найвідоміших комерційних комплексів столиці. До нього входять торговельно-розважальна частина та бізнес-центр. Об’єкт розташований у центральній частині Києва, поблизу великих транспортних вузлів, ділових кварталів і житлової забудови. Завдяки своєму розташуванню комплекс тривалий час залишався одним із найбільш помітних активів на столичному ринку нерухомості.
Рішення про продаж стало завершальним етапом багаторічної роботи державних банків зі стягнення заставного майна за одним із найбільших проблемних корпоративних кредитів в історії банківської системи України. Кредит на будівництво комплексу «Ощадбанк» і «Укрексімбанк» надали ТОВ «Три О» ще у 2006 році.
Будівництво об’єкта тривало кілька років, а сам комплекс відкрили у 2014 році. Упродовж наступного десятиліття кредитні зобов’язання неодноразово переглядали та реструктуризували. Банки погоджували зміни графіків платежів і умов обслуговування боргу, однак фінансове навантаження на власника залишалося значним.
За інформацією «Ощадбанку», з червня 2024 року позичальник почав скорочувати платежі за кредитом, а згодом повністю припинив обслуговувати заборгованість. Після цього державні банки перейшли до процедури стягнення заставного майна, яким був торговельно-офісний комплекс.
У березні 2025 року банки розпочали юридичне оформлення стягнення. Після завершення необхідних процедур 26 липня 2025 року право власності на «Гулівер» перейшло до «Ощадбанку» та «Укрексімбанку». Частка «Ощадбанку» становила 80%, тоді як «Укрексімбанк» отримав 20% комплексу.
Колишній власник ТОВ «Три О» заявляв, що заборгованість виникла не через умисне ухилення від виконання фінансових зобов’язань, а внаслідок втрат, спричинених повномасштабною війною. У компанії пов’язували фінансові проблеми зі зниженням доходів, нестабільністю роботи комерційної нерухомості та іншими економічними наслідками російського вторгнення.
Після переходу об’єкта державним банкам навколо комплексу виникли нові організаційні та юридичні труднощі. «Гулівер» тимчасово закрили 31 жовтня 2025 року. Банки пояснювали це тим, що колишній власник блокував доступ до частини технічних приміщень і обладнання.
За їхніми даними, новим власникам не передали повноцінний контроль над системами управління будівлею, технічною документацією, диспетчеризацією, автоматизацією, охоронними системами та протипожежним захистом. Без доступу до цих елементів гарантувати безпечну роботу великого торговельно-офісного комплексу було неможливо.
Тимчасове закриття торкнулося як орендарів офісної частини, так і магазинів, закладів харчування та інших операторів торговельного центру. Банкам довелося організовувати відновлення контролю над інженерними системами, перевіряти обладнання та налагоджувати нову модель управління активом.
Після проведення необхідних робіт із 1 лютого комплекс повноцінно відкрили для орендарів і відвідувачів. Відновлення роботи мало важливе значення не лише для банків як власників, а й для підприємств, які орендують приміщення та залежать від стабільного потоку відвідувачів.
Юридична історія «Гуліверу» не обмежувалася кредитним спором. У квітні 2024 року на комплекс наклали арешт у межах кримінального провадження щодо посадових осіб ТОВ «Три О», яких підозрювали в ухиленні від сплати податків. Через арешт будь-які операції з активом були ускладнені.
17 жовтня 2025 року Шевченківський районний суд Києва скасував арешт торговельно-офісного центру. Це усунуло одну з головних юридичних перешкод для подальшого управління комплексом і підготовки його до можливого продажу.
Того ж місяця Агентство з розшуку та менеджменту активів зупинило конкурс із вибору управителя ТРЦ «Гулівер» та повернуло комплекс державі. Після цього саме банки-власники отримали можливість організовувати роботу активу та визначати його подальшу долю.
Раніше «Гулівер» пов’язували з бізнесменом Віктором Поліщуком, колишнім власником банку «Михайлівський». У 2021 році він очолив рейтинг українських підприємців, які найбільше заробляли на здаванні комерційної нерухомості в оренду.
Банк «Михайлівський» припинив роботу ще до повномасштабного вторгнення, а його діяльність стала предметом численних кримінальних проваджень. Генеральна прокуратура повідомляла про підозри топменеджерам банку у злочинах, загальна сума збитків за якими оцінювалася у 5,2 мільярда гривень.
Майбутній продаж «Гуліверу» може стати важливим тестом для всього ринку комерційної нерухомості України. Об’єкти такого масштабу рідко виставляють на відкриті торги, особливо під час війни, коли інвестори враховують безпекові ризики, стан економіки, вартість фінансування та перспективи відновлення країни.
Стартова ціна у 207 мільйонів доларів свідчить про значну оцінку активу, однак остаточна вартість залежатиме від конкуренції між учасниками. На ціну можуть впливати площа комплексу, рівень заповненості орендарями, дохідність, технічний стан, витрати на управління та можливі юридичні ризики.
Потенційними покупцями можуть стати великі українські інвестиційні групи, міжнародні фонди, компанії, що спеціалізуються на комерційній нерухомості, або консорціуми кількох інвесторів. Водночас придбання такого об’єкта вимагатиме значного капіталу та готовності працювати на українському ринку в умовах воєнної невизначеності.
Для державних банків продаж має стати способом повернути частину коштів, втрачених через проблемний кредит. Замість тривалого управління непрофільним активом банки зможуть спрямувати отримані гроші на свою основну діяльність, фінансування економіки та зменшення наслідків проблемної заборгованості.
Водночас державі важливо не лише продати комплекс, а й забезпечити справедливу ринкову ціну. Саме тому використання «Prozorro.Продажі» має принципове значення. Відкрита електронна система дозволяє потенційним покупцям конкурувати між собою, а громадськості — контролювати процедуру.
Аукціон також може показати реальний рівень інтересу інвесторів до великих об’єктів в Україні. Успішний продаж за конкурентною ціною стане позитивним сигналом для ринку, тоді як відсутність учасників або необхідність знижувати стартову вартість продемонструють обережність бізнесу щодо великих капіталовкладень.
Окреме значення матиме подальша стратегія нового власника. Інвестор може зберегти нинішній формат торговельно-офісного комплексу, модернізувати окремі частини будівлі, переглянути склад орендарів або інвестувати в енергоефективність і безпеку.
Повноцінна робота «Гуліверу» важлива для центральної частини столиці. Комплекс забезпечує робочі місця, створює попит на послуги та приносить податкові надходження. Будь-яка тривала зупинка або невизначеність щодо управління негативно впливає на орендарів, працівників і відвідувачів.
Початок продажу запланований на вересень 2026 року. До оголошення аукціону банки мають завершити підготовку документів, сформувати умови торгів і надати учасникам достатній обсяг інформації для оцінки активу.
Після багаторічної кредитної історії, судових процесів, зміни власника та тимчасового закриття «Гулівер» переходить до нового етапу. Від результатів аукціону залежатиме, хто стане власником одного з найбільших торговельно-офісних комплексів Києва та яку роль об’єкт відіграватиме на ринку після завершення угоди.
